Взять квартиру в ипотеку и сдавать в аренду

Приобретаемое жилье рассматривается многими гражданами как долгосрочная инвестиция. Это является одним из самых выгодных денежных вложений. Но встает вопрос о том, какие банки одобряют это решение, и на каких условиях дается разрешение на аренду.

Возможно ли сдать квартиру, купленную в ипотеку

Многие задаются вопросом о том, можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду. По закону это не запрещено, но банки не всегда идут на подобные сделки.

Количество людей, взявших кредиты на покупку жилья и в последующем сдающих его в аренду, начинает расти. Вложения в недвижимость, покупка квартиры для сдачи в аренду — выгодное решение, а арендная плата идет в счет погашения долга.

Цены на жилье растут ежегодно, опережая инфляцию, особенно это касается 1-комнатных квартир, поэтому покупка недвижимости является самым выгодным вложением средств. К тому же квартира является высоколиквидным активом. Спрос на жилье всегда высокий, его всегда можно продать.

Если сдать в аренду квартиру, то можно быстрее рассчитаться с банком, не затрагивая собственных средств и получить жилье, которое можно подарить в будущем детям.

Но прежде всего нужно узнать, какая кредитно-финансовая организация разрешит взять квартиру в ипотеку и сдавать в аренду, потому что за счет средств банка человек хочет погасить долг перед этим же кредитором, получая личную выгоду.

С банком заключается соглашение о выдаче кредита, также в договоре ипотеки указывается, что заемщик не имеет права сдавать новое жилье в аренду, не известив об этом кредитную организацию и не получив от нее разрешение.

Но в реальности банкам часто некогда проверять, каким образом используется ипотечное жилье. Для них главное — вовремя получить проценты с заемщиков и возврат долга.

Как считают многие финансовые эксперты, взятие ипотеки и сдача ипотечной квартиры в аренду как собственного имущества на несколько десятилетий вперед — выгодное вложение средств, при котором не нужно иметь больших сбережений. Уже через 15 лет у гражданина будет своя квартира, а доход от аренды перекроет банковский кредит.

Какие банки разрешают сдавать ипотечную квартиру

Если гражданин планирует после оформления кредита брать жилье и сдавать купленную квартиру в аренду, то он должен постараться выбрать банк, который лояльно отнесется к подобным действиям. Сбербанк, ВТБ-банк, ФК Открытие дают разрешение на подобные действия. Это поможет предотвратить возможные неприятности и оформить сделку на законных основаниях.

Нужно известить кредитную организацию, т.к. сдавать жилье можно только после получения разрешения банка.

Если произошли какие-то изменения или работодатель снизил заработную плату, и человек не в силах гасить ипотеку, то нужно это подробно изложить. В этом случае отказа в разрешении не будет, потому что для кредитно-финансовой организации важнее своевременно получить обратно свои средства, чем проверять, как используется имущество, находящееся в залоге.

На какое жилье обратить внимание

Следует при выборе в ипотеку недвижимости, приобретя, покупать и купленную квартиру сдавать в аренду, но нужно обратить внимание на несколько моментов. При выборе недвижимости в новостройке необходимо:

  1. Как можно больше узнать о застройщике, репутации фирмы, качестве сдаваемого жилья.
  2. Проанализировать технологию, по которой построен дом (кирпичный, монолитно-каркасный и т.д.).
  3. Получить информацию, на каком участке земли стоит здание, устойчива ли порода, близко ли водоемы, грунтовые воды, в районах Севера — вечная мерзлота.
  4. Выяснить, был ли это долгострой.
  5. Выбирать жилье лучше всего в доме, сданном в эксплуатацию 5-6 лет назад, потому что все конструкции к этому времени дают усадку и не придется делать капитальный ремонт.

Если рассматривается вариант вторичного жилья, то:

  1. Не приобретать квартиру в доме, который построен более 50 лет назад, т.к. подобные здания часто заражены грибком и имеют другие недостатки.
  2. Нужно внимательно осмотреть перекрытия, узнать, когда проводился последний капитальный ремонт.
  3. Не стоит выбирать квартиру в доме, где есть продовольственный магазин или супермаркет, потому что в этом случае в доме есть грызуны и насекомые.
  4. При выборе панельного жилья нужно учитывать то, что самые холодные квартиры в нем на первых этажах и угловые. Если квартира понравилась, то с покупкой лучше всего подождать до холодов, чтобы составить полную картину о приобретаемом жилье.
  5. В панельном доме нужно проверить уровень стен: они бывают кривыми.
  6. Квартиры в кирпичном доме теплые одинаково на всех этажах.

Какие потребуются вложения

Для того чтобы купить квартиру в ипотеку и сдавать, нужно проанализировать, в какую сумму выльется оформление кредита. Не избежать следующих расходов:

  1. Оценка выбранного жилья. Банк требует назвать стоимость покупаемой квартиры, потому что средства даются под ее залог. Оценщик производит расчеты, исходя из большого количества параметров и называет сумму от 80 до 90% от оценочной стоимости недвижимости. Стоимость услуги от 4 до 7 тыс. руб.
  2. Страхование жилья. Обязательный платеж — это страховка квартиры в пользу банка, но если заемщик не застрахует свое здоровье и жизнь, то банк даст кредит под более высокий процент, потому что с человеком может случиться несчастье, и при наличии полиса по нетрудоспособности долг банку выплатит страховая компания. Расходы на страховку — 1% от суммы кредита.
  3. Услуги нотариуса. Необходимо оформление купли-продажи и согласие жены или мужа на сделку. Стоимость от 1 до 2 тыс. руб.
  4. Оплата госпошлины за регистрацию права собственника (500 руб.). По Налоговому кодексу ее избежать нельзя. Заемщик является собственником с обременением, т.е не сможет продать, обменять жилье или сделать перепланировку помещения без согласия кредитора.
  5. Банковские комиссии — от 0 до 2% от суммы кредита.
  6. Банковские услуги. Ипотечная сделка проводится на территории банка. В эти расходы входит оплата аренды банковской ячейки, безналичный перевод, перерасчет наличных средств, кредитные карты, ипотека. Стоимость от 5 до 10 тыс. руб.
  7. Риэлторские и брокерские услуги. Ими пользуются те, кто не хочет затрачивать свое время на поиск жилья и оформление кредита. Придется заплатить от 1 до 5% от стоимости залогового имущества. Из этого следует, что при самостоятельных поисках сумма переплаты может быть больше.
  8. Если вы приобретаете вторичное жилье, то обязательно нужно заказать Выписку из ЕГРН.

В документе вы узнаете:

  • права на объект;
  • обременения, ограничения и аресты;
  • кадастровую стоимость;
  • кадастровый номер.

За сколько можно сдать ипотечную квартиру

Прежде чем взять квартиру в ипотеку и сдавать ее, нужно рассчитать, каким будет взнос и ставка по ипотеке.

Самыми популярными на рынке аренды недвижимости являются однокомнатные квартиры. Если такое жилье находится в хорошем состоянии, оборудовано бытовой техникой, то его аренда может составлять не менее 30000 руб. При этом расходы на налоги составят 13% (3900 руб). Официально собственник обязан оплачивать коммунальные расходы. Арендатор вносит ежемесячные платежи за воду и электричество.

Если арендный платеж в месяц составляет 30000 руб, то после всех вычетов на коммунальные услуги у арендодателя на руках остается около 23100 руб.

Если ставка 12,5% (подробнее можно узнать в банке), то ипотечный взнос составляет 57 тыс. руб. ежемесячно, доплачивать придется около 36 тыс. руб., а это чуть ли не в 2 раза меньше, при этом кредитная стоимость окупится.

Разрешает ли банк сдавать квартиру

При регулярном поступлении платежей по кредиту проблем у заемщика с квартирой не будет, но при этом банк может запретить аренду сдаваемого жилья, находящегося у него в залоге, по 2 причинам:

  1. Опасение банка потерять имущество, т.е. получить квартиру, которая упадет в цене с того момента, когда она была куплена. За квартиру несет ответственность только арендодатель без прав третьих лиц, но часто в результате действий жильцов, которые снимают квартиру, недвижимость получает сильные повреждения, а хозяева не спешат отремонтировать помещение, в результате оно теряет свой вид, при этом резко падает рыночная цена.
  2. Получение собственной выгоды. Ипотека предоставляется гражданину для покупки квартиры в личных целях, а ее сдача — это уже получение материальной выгоды за счет банка, потому что на правах арендатора вы получаете плату за жилье.

В случае запрета банка даже ипотека не окупится, поэтому нужно добиться согласия с кредитной организацией.

Брокер: подбор ипотеки

Кредитный брокер — это специалист, разбирающийся в финансовых вопросах. Человеку, который хочет получить ипотеку на выгодных условиях, при обращении к брокеру не придется переплачивать проценты, потому что ему подберут лучшие предложения. Сокращается срок рассмотрения — 1-2 дня. Это позволяет экономить финансы и время заемщика. Сделка без квалифицированной оценки рисков обойдется дороже, а значит, человек понесет убытки.

С брокером можно решить вопрос о том, выгодно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду, уладить проблемы с банком.

Помощь в получении ипотеки

Брокер получает вознаграждение за то, что банк выдает кредиты на условиях, которые наиболее выгодны для нас. Услуги оказываются на разных этапах: от подбора выгодных условий до совершения сделки. Человек может получить консультацию о том, как выгодно оформить ипотеку. Ему оказывается помощь в сборе необходимых документов для приобретения в ипотеку недвижимости. Также это лицо ведет переговоры с сотрудниками банка при необходимости получения согласия на выдачу ипотеки.

Взять ипотеку и сдавать в аренду: плюсы и минусы

Если вы обязательства берете взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду, плюсы и мнусы нужно просчитать перед принятием решения. Условия ипотечного кредита имеют нюансы.

Положительные стороны ипотеки:

  1. Человек обладает активом, который растет в цене, его можно сдать в аренду, нужно найти деньги только на первый платеж.
  2. Ежемесячный ипотечный платеж. Из-за инфляции со временем он становится меньше.
  3. Сокращение расходов в результате получения налогового вычета на покупку недвижимости.
  4. При снижении банковской ставки появляется возможность рефинансирования кредита под меньшие проценты.

Недостатки:

  1. Необходимы средства для первоначального взноса по кредиту.
  2. При просрочке платежа ухудшается кредитная история.
  3. Снижение ежемесячных выплат в результате сложной финансовой ситуации (реструктуризация долга) возможно только при согласии банка, но сумму все равно нужно будет выплачивать всю.

Прежде чем взять ипотеку и сдавать купленную на эти деньги квартиру в аренду, нужно просчитать все риски, другие нюансы, плюсы покупки жилья, минусы, и только после этого принимать решение.

Нужно изучить закон, как сдать квартиру, приобретенную по ипотеке, правильно.

Ссылка на основную публикацию