Продать долю в квартире: как это сделать по закону?

Тема «Продажа доли в квартире» вызывает много вопросов у граждан, а юридическая практика показывает, что с этой процедурой всё не так просто, как хотелось бы. Суды каждый год разрешают огромное количество конфликтов между собственниками жилья. Основная причина размолвок между владельцами недвижимости – это решение одного из дольщиков продать свою часть квартиры.

Юридический аспект продажи доли в квартире

Вне зависимости от сложившейся между владельцами жилья ситуации, получили они свои доли по наследству, праву дарения или совместно нажили имущество, процедура отчуждения регулируется законодательно, значит одинакова для всех. В данной статье речь пойдет только о приватизированном имуществе, если ваша квартира до сих пор не оформлена, рекомендуем прочитать этот материал: ссылка.         

Чтобы узнать, как продать долю в квартире, нужно понимать несколько ключевых юридических аспектов.

  1. Процедура отчуждения может быть произведена только в случае, если собственник имеет выделенную часть жилплощади.
  2. Между совместной и долевой собственностью, если речь идет о разделе имущества (выделении долей) нет разницы, положения данной операции регламентируется статьями 252 и 254 ГК РФ.
  3. Все собственники имущества принимают прямое участие во всех манипуляциях с недвижимостью, производимым одним из владельцев. Если распоряжение имуществом производится без их ведома, все заключенные сделки могут быть признаны недействительными

Для продажи части квартиры необходимо выделить долю, то есть совершить раздел имущества, при котором за собственником закрепится его часть, выраженная в квадратных метрах и долях (напр., 20кв. м, 1/3).

Выделить долю

Для отчуждения части квартиры нужно выделить долю

Акт выделения доли совершается согласно статье 252 ГК РФ, может быть добровольным – по обоюдному согласию всех собственников жилья, либо производиться в судебном порядке. В первом случае заключается соглашение, под которым подписывается каждый из жильцов (вариант идеален, чтобы продать долю в квартире срочно). Во втором случае заинтересованное лицо подает иск в суд для разрешения выделения принадлежащей ему доли, таким образом процесс выделения доли откладывается на несколько месяцев, если вообще суд в конечном счете удовлетворит требование истца.

Договорной выдел: образец соглашения

Договорной выдел подразумевает буквально следующее: собственники садятся за стол переговоров и приходят к соглашению, какая часть имущества кому принадлежит. Затем они составляют и подписывают письменное соглашение, где отражается суть их обоюдного решения.

Соглашение о выделении долей в квартире

Скачать образец

Подписанное соглашение необходимо направить в Росреестр, сделать это можно в режиме онлайн на официальном сайте – для этого понадобятся электронные сканы паспортов собственников и подписанного соглашения. После внесения изменений в реестр, владелец, заинтересованный в продаже своей части жилья, может собирать пакет документов для проведения сделки: копия договора купли-продажи, технический паспорт, выписка из ЕГРН и т.д.

Судебный выдел

Когда собственники не могут прийти к компромиссу в акте выделения долей, без суда ситуация не разрешается. Чтобы добиться справедливости и продать часть квартиры, которая по праву принадлежит гражданину, ему необходимо подавать исковое заявление в суд с требованием разрешить конфликтную ситуация, а именно помочь выделить свою долю.

Выдел доли может быть произведен в судебном порядке

В большинстве случаев суд удовлетворяет исковое требование. Постановление суда является достаточным основанием для обращения в Росреестр за регистрацией права собственности на полученную долю.

В юридической практике бывает масса исключений, обычно они связаны с нестандартными ситуациями, например, у двухкомнатной квартиры 10 собственников, поэтому доля истца незначительно мала – суд выносит решение о выплате компенсации дольщику остальными собственниками. Таким образом выделить долю для продажи третьему лицу у собственника не получилось, а интересы остальных владельцев жилплощади удовлетворились.

Очень часто до суда доходит раздел имущества между супругами после расторжения брака, если это именно ваш случай, рекомендуем прочитать статью: «Как делится приватизированная квартира при разводе» – она содержит важные подробности по вопросу распределения долей, включая ситуации, когда в семье есть несовершеннолетние дети.

Нюансы продажи: юридический аспект

Продать долю в квартире – это не сложно, но есть важные нюансы. Они касаются непосредственно отчуждения, законодательство предусматривает ограничение: все манипуляции с совместным имуществом производятся только с согласия остальных собственников.

Юридическая практика нередко сталкивается с ситуациями обхода ограничения на отчуждение доли. Совладельца жилья интересует продажа своей доли в квартире, он действует по следующей схеме: малую часть выделенной доли он отдает потенциальному покупателю по праву дарения, таким образом третье лицо становится полноправным собственником имущества и затем ему без получения разрешения от остальных собственников продается оставшаяся часть. Однако в большинстве случаев такие сделки признаются недействительными в судебном порядке (не желающие продавать долю третьему лицу собственники легко доказывают суду факт наличия притворной сделки дарения).

Как известно, незнание законов не освобождает от ответственности, если дольщик не понимает, как правильно продать долю в квартире, он может создать себе ненужные проблемы: являться на судебное заседание, решать финансовый вопрос с покупателем и т.п.

Преимущественное право покупки

Зачем нужно приоритетное право покупки?


1. Моральная сторона вопроса. Приоритетное право на покупку доли одного из собственников установлено законодательством РФ. Его можно объяснить тем, что в большинстве случаев дольщики являются родственниками, которые вступили в наследство по завещанию, а значит между ними есть взаимное уважение друг к другу. Нередко между близкими людьми случаются конфликты. Государство выступает за сохранение семейных отношений, поэтому устанавливает ограничение на владение частью общего имущества.
2. Практическая сторона. Представьте, что 3-х комнатной квартирой владеет муж, жена и их совершеннолетний сын. Последний продает свою долю третьему лицу – и посторонний человек вскоре заселяется в квартиру. Не очень удобно жить в одной квартире с чужим человеком, это может привести к серьезным конфликтам. Поэтому закон и ввел преимущественное право покупки для остальных собственников.

 

Согласно 1 пункту статьи 250 ГК РФ дольщики (остальные хозяева жилплощади) имеют приоритетное право покупки отчуждаемой части жилья одним из собственников. Это означает, что владелец части имущества не может настоять на том, чтобы его имущество было приобретено третьим лицом – на это нужно согласие остальных жильцов.

У собственников преимущество на покупку доли в квартире

Для продажи выделенной доли, необходимо оповестить в письменном виде собственников жилья о планируемом предприятии отчуждения, в направленном лично им документе должна быть указана цена реализации и дополнительные условия продажи доли в квартире, если они предусмотрены договором купли-продажи. Установить завышенную цену, чтобы собственники не смогли купить часть квартиры – не получится.

Обратите внимание! Суды загружены делами, где излагается нарушение дольщиками преимущественного право покупки, практически все они решаются в пользу истцов.

Если ни один из собственников не пожелает приобрести продаваемую часть жилья в течение 1 месяца, либо напишут письменный отказ в её покупке, владелец доли волен выбирать, кому можно продать долю в квартире: в качестве покупателя может быть любое третье лицо.

Продажа доли третьему лицу

Сделка с подписанием договора купли-продажи между дольщиком и третьим лицом может быть заключена не раньше, чем спустя 1 месяц со дня извещения остальных дольщиков о намерении продать часть квартиры. Если они дали письменные отказы, преград к заключению договора с третьим лицом (статья 421 ГК РФ) нет, его можно подписывать раньше отведенного срока.

Продажа третьему лицу доли в квартире

Договор купли-продажи и акт приема-передачи имущества составляется совместно покупателем и продавцом, первый должен быть согласен со всеми выдвинутыми условиями и подтвердить это подписью. Следующим шагом нужно заверить данные документы у нотариуса, только так сделка обретет законность.

Описанный порядок продажи доли в квартире третьему лицу соблюдать необходимо, в ином случае сделка может признаться недействительной.

Образец договора купли-продажи

Договор купли-продажи обязательно должен отражать всю суть производимой операции отчуждения.

  1. Личные данные каждой из сторон сделки: ФИО, номера паспортов, адреса прописок.
  2. Полную стоимость сделки согласно статье 555 ГК РФ.
  3. Подробное описание продаваемого имущества: адрес квартиры, расположение комнаты, размер доли в процентах и квадратных метрах согласно статье 554 ГК РФ.

Рекомендуется ознакомиться с образцом договора купли-продажи, чтобы иметь приблизительное представление о его содержании. Без данного документа, составленного верно, невозможно оформление продажи доли в квартире.

Договор купли-продажи доли в квартире

Скачать образец

Помощь профессиональных юристов: нужно ли обращаться?

При составлении договора купли-продажи лучше всего обратиться к профессиональному юристу, чтобы избежать возможных проблем. Нотариус только контролирует процедуру: проверяет правильность составленного документа и предупреждает о последствиях при нарушении преимущественного права покупки, – но не дает советов. Правила продажи доли в квартире знать нужно, но этого не всегда достаточно для заключения чистой с юридической точки зрения сделки.

Пример из практики. В жизни бывают разные ситуации, например, в отчуждаемой квартире есть трещина во всю стену, в договоре это не упоминается, потому что продавец не счел нужным освещать эту подробность покупателю – нотариус всего этого знать не будет и заверит документ. Спустя некоторое время новый собственник обнаружит изъян в квартире, проведет экспертизу и обратится в суд с требованием отменить сделку купли-продажи, иск будет удовлетворен.

Обращение к юристу – это устранение любых возможных проблем с законом, которые могут возникнуть в будущем. В первую очередь собственнику выгодно правильно продать долю квартиры, чтобы к нему нельзя было предъявить претензий и отменить сделку.

Профессиональные юристы помогут продать долю в квартире

Какие нужны документы для продажи доли?

Набор нужных для проведения отчуждения доли в квартире документов не отличается от стандартных, необходимых для проведения сделки купли-продажи.

  1. Паспорт собственника.
  2. Отказ совладельцев в покупки доли.
  3. Заверенный договор купли-продажи.
  4. Правоустанавливающий документ.
  5. Технический паспорт недвижимости.
  6. Выписка из ЕГРН.
  7. Выписка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
  8. Выписка из домовой книги.
  9. Договор задатка (если оформляется через него).

В отдельных случаях могут понадобиться дополнительные документы, такие как справка из психоневрологического диспансера, справка об отсутствии долгов за интернет, телефон, домофон и так далее. Законодательство не устанавливает четкий порядок продажи доли в квартире, поэтому предоставлять дополнительные документы нужно по требованию покупателя.

Соглашение двух сторон сделки купли-продажи доли в квартире

Сколько будет стоить оформление договора купли-продажи?

Продавец понесет некоторые расходы при продаже квартиры, он может составить с покупателем контракт, в котором будет оговорено, что все или часть материальных издержек на оформление сделки стороны будут выплачивать поровну.

  1. Услуги юриста для оформления договора – стоимость зависит от региона и конкретной организации.
  2. Услуги нотариуса для сделок с долями в квартирах обязательны (ст. 42 ФЗ от 2015 года № 218) – 0,5% от суммы сделки.
  3. Госпошлина при регистрации прав в Росреестре – 200 рублей.
  4. Подоходный налог (действует, если продавец владеет имуществом не больше 3-х лет) – 13% от суммы продажи доли.

Расходы на оформление сделки обычно несоразмерны доходу от неё, поэтому продавцы не особенно беспокоятся о финансовой стороне вопроса продажи доли.

Видео по теме

 

Ссылка на основную публикацию