Как продать квартиру в ипотеке?

Содержание

 

Зная, как продать квартиру в ипотеке, можно обрести финансовую свободу и даже заработать. Оформление прибыльной сделки при продаже залогового имущества – это достаточно редкое явление, но оно имеет место в реальной жизни. В статье мы подробно объясним, что из себя представляет продажа жилья, за которое ещё не выплачен долг перед банком. Расскажем доступные схемы реализации такой недвижимости, укажем на риски продавцов и покупателей, дадим общие и локальные рекомендации. Знакомство с материалом принесет читателю полноту осведомленности по данной теме, поможет грамотно подойти к продаже квартиры и извлечь из сделки максимально возможную выгоду.

Бóльшая часть представленной ниже информации является выжимкой из Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (от 16.07.1998 №102-ФЗ) – это говорит о том, что размещенные в настоящей статье сведения можно проверить на предмет соответствия с официальным документом. Наша задача – изложить понятным каждому языком сложные юридические положения и подкрепить их практическими примерами.

Юридические права владельца ипотечной квартиры

Права собственника ипотечной недвижимости отражены в статьях 29 и 33 ФЗ №102, он имеет право:

  • эксплуатировать залоговую квартиру (проживать в ней лично);
  • содержать имущество в пригодном виде (использовать по прямому назначению);
  • сдавать жилье в аренду, регистрировать в нем родных и близких.

Также в Федеральном законе (статья 37) сказано, что с разрешения кредитора можно продать ипотечную квартиру. То есть произвести операцию отчуждения можно только с одобрения банка. В случае невыполнения этого требования, сделка купли-продажи будет признана ничтожной, имущество перейдет во владение банка – здесь применяется 301 и 303 статьи ГК РФ.  

Главное, что собственник должен знать, так это то, что продать квартиру можно только с позволения залогодателя – организации, где была оформлена ипотека.

Кто чаще всего продает?

Обычно продажей квартир занимаются собственники, владеющие жильем больше 3-х лет – это позволяет избежать уплаты налога в размере 13% от стоимости недвижимости. Однако можно продать квартиру, если она в ипотеке, и раньше этого срока, но к такой сделке должен быть очень веский повод.

Самые популярные мотивы у продавцов следующие:

  • снижение уровня материального благосостояния, что приводит к невозможности продолжать ежемесячные кредитные выплаты;
  • увеличение уровня дохода – это является поводом к покупке более просторного жилья;
  • желание заработать на сделке – это возможно, если, например, квартира покупалась по низкой цене в новостройке доме, а дом достроился, стоимость жилья в нем резко возросла.

Также ипотечное имущество продают собственники, которые утратили платежеспособности и банк обязывает их пойти на такую сделку, ведь погашать задолженность они не могут.

Кто чаще всего покупает?


Чтобы понимать, как лучше продать ипотечную квартиру, нужно знать, кто из чаще всего покупает и сделать выводы. Такая недвижимость интересует в первую очередь риэлторов – эти люди ищут выгодные предложения на рынке, затем находят покупателей и оставляют себе хороший процент с продаж.

Нередко собственники залогового жилья не могут найти покупателя, поэтому прибегают к помощи риэлтерской конторы. Такой способ продажи не является наиболее выгодным. В приоритете у продавцов квартир 2 категории покупателей:

  • не имеющие полной суммы для покупки (приобретающие в ипотеку);
  • являющиеся ценителями недвижимости в конкретном жилом комплексе.

С покупателями первой категории сделка заключается с участием банка, при этом настоящий собственник продает имущество вместе с долгом, таким образом рассчитывается перед банком за квартиру уже новый собственник.

Вторая категория – это люди, которые имеют интерес приобрести жилье именно в районе, где располагается продающаяся квартира, при этом они готовы пойти на любые уступки, включая покупку с обременением, и посредством рискованной для покупателя схемы проведения сделки. Таких охотников купить жилье легко найти, если недвижимость располагается в районе с хорошей экологией и развитой инфраструктурой.

Искать покупателя нужно самостоятельно, возможно придется подождать, но зато получится продать имущество по лучшей цене. Если нужно реализовать недвижимость в короткие сроки, рекомендуется прибегать к услугам риэлтора.

На какие ипотечные квартиры легче найти покупателя?


Недвижимость в маленьких провинциальных городах низко оценивается, ведь развитие инфраструктуры концентрируется в мегаполисах (областных административных центрах). Покупатели недвижимости смотрят в будущее, поэтому желающих купить квартиру в небольшом городке, численность которого с каждым годом уменьшается не много.

Если вы не являетесь жителем крупного города, продажа квартиры, находящейся в ипотеке, будет непростым делом. Шансы продать жилье увеличиваются за счет следующих показателей:

  • недвижимость расположена в благоприятном районе города с развитой инфраструктурой (близость к метрополитену, школам, детсадам, больницам) и хорошей экологией (удаленность от промышленных построек, автомобильных трасс);
  • квартира находится в недавно построенном доме (если недвижимость покупалась на раннем этапе строительства новостройки, а продается уже готовая для жилья – спрос на такой объект очень большой, его продажа будет выгодна собственнику);
  • высокая ликвидность квартиры обеспечивается за счет: расположения в доме, не являющемся аварийным, отсутствие перепланировки и явных недостатков, таких как наличие проблем с отоплением, водопроводом, шумными соседями и т.п.

Сложнее найти покупателя на недвижимость, имеющую маленькую кухню и узкий коридор, не имеющую балкона, наличия в каждой комнате окна. Жилье с такой планировкой хоть и является ликвидным, цена на вторичном рынке у него существенно снижена, по сравнению с квартирами той же площади, но без подобных недостатков.

Как проходит сделка купли-продажи: общий принцип

Нельзя однозначно ответить на вопрос: как проходит сделка купли продажи квартиры по ипотеке? Нельзя однозначно. Существует несколько вариантов продажи недвижимости, с привлечением третьей заинтересованной стороны – банка – и без неё. Приведем общий принцип продажи.

  1. Нужно получить разрешение на реализацию имущества у банка, выдавшего ипотеку.
  2. Собственник жилья находит покупателя.
  3. Определяется способ передачи денежной суммы.
  4. Заключается договор купли-продажи.
  5. Регистрируется новый собственник жилья.

Данные 5 шагов кажутся простыми, на деле все сложнее: продавец и покупатель сталкиваются с определенными проблемами и рисками. Речь идет о сделке на большую сумму, поэтому каждая сторона испытывает беспокойство по поводу безопасности при передачи денежных средств и прав собственности.

Чтобы лучше понять мотивы для беспокойства каждой из сторон, прочитайте информацию о 4-х схемах продажи ипотечной квартиры, а также раздел статьи «риски продавца и покупателя».   

4 схемы продажи ипотечной квартиры


Знать все способы, как можно продать квартиру в ипотеке, необходимо для того, чтобы воспользоваться самым подходящим и удовлетворить свои требования, будет это скорость продажи или извлечение из сделки максимальной выгоды. Каждый способ является рабочим и применяется на рынке новостроек и/или вторичной недвижимости.

Продавцу ипотечной квартиры нужно оценить риски при продаже недвижимости каждым из способов, и проанализировать, какой из них принесет большую выгоду. Нельзя привести универсальную инструкцию, которая позволила бы максимально быстро и дорого продать жилплощадь, ведь для каждого отдельного случая свой способ будет оптимальным. По какой схеме продать, зависит от объекта недвижимости, его ликвидности, цены, а также этапа погашения ипотечной ссуды, кредитной программы и других параметров.

Если самостоятельно собственник жилья не может понять, как лучше реализовать имущество, с этим может помочь риэлтор – он возьмет некоторую сумму за услуги, однако сможет найти хорошего покупателя.

Досрочная выплата ипотеки


Схема досрочного погашения ипотечного займа на практике применяется редко, потому что далеко не каждый продавец имеет необходимую сумму. Найти покупателя жилплощади с наличными деньгами – это не так сложно, как заключить с ним соглашение на проведение сделки-купли продажи с применением досрочного погашения.

Вторичный рынок

На вторичном рынке есть масса предложений продажи жилплощади без обременений, поэтому сложно найти покупателя с наличными деньгами, готового купить ипотечную недвижимость.

Когда имеет место процедура продажи квартиры по ипотеке, для продавца рисков нет никаких, а у покупателя есть повод для беспокойства. Приобретателю имущества нужно погасить долг продавца (для этого составляется соглашение, подтвержденное у нотариуса), затем ожидать закрытия ипотеки и снятия обременения – это длится около 7 дней, после чего обе стороны сделки оформляют договор купли-продажи недвижимости.

Новостройка

Сравнительно чаще проводятся сделки с досрочным погашением ипотеки на жилье в заключительной стадии строительства. Такие квартиры пользуются большим спросом, особенно если они расположены на территории с развитой инфраструктурой и хорошей экологией. Процедура покупки почти такая же, как с отчуждением жилплощади вторичного рынка:

  • между сторонами заключается соглашение;
  • покупатель вносит задаток в размере суммы, нужной для погашения ипотеки;
  • переоформляется договор долевого строительства.

Такая продажа квартиры по ипотеке является самой быстрой, срок проведения операции будет зависеть от банка и органа государственной регистрации (Кадастровая палата).   

Чем рискует покупатель?

Риск покупателя обусловлен тем, что ему нужно расстаться со своими деньгами на время снятия обременения, ничего не получив взамен. Если ему попадется недобросовестный продавец, он может присвоить средства и сбежать. Затем придется обращаться в суд, предъявляя в качестве доказательства мошенничества нотариально заверенное соглашение. Выигрыш в суде обеспечен, если документ был юридически грамотным и печать нотариуса является подлинной, но даже в таком случае вернуть деньги сразу может не получиться.

Погашение долга в ходе сделки


Доверие покупателя и минимальные риски продавца при продаже квартиры в ипотеку по схеме «погашение долга в ходе сделки» обеспечиваются за счет участия в процессе третьей стороны – банка. Способ актуален для реализации залоговой недвижимости первичного и вторичного рынка.

Главная особенность сделки по данной схеме – это использование депозитарных ячеек для гарантии юридической чистоты действий всех сторон: банка, покупателя, продавца.

  1. Собственник находит покупателя на ипотечную недвижимость.
  2. Обращается в банк для определения оставшейся суммы займа.
  3. Покупатель вкладывает деньги в 2 ячейки для: 1) погашения ипотеки, 2) расчета с продавцом.
  4. Сторонами подписывается договор купли-продажи.
  5. Осуществляется регистрация в Росреестре нового собственника.
  6. Продавец получает деньги из первой ячейки и выплачивает долг перед банком.
  7. Покупатель получает выписку из ЕГРН об отсутствии обременений.
  8. Продавец получает деньги из второй ячейки.

Такая схема продажи позволяет избежать мошеннических махинаций любой из сторон сделки и провести её абсолютно законно. Срок перехода прав собственности зависит от финансовой организации, иногда процесс затягивается до нескольких месяцев, однако продать квартиру, которая в ипотеке, таким способом – означает провести гарантированно безопасною сделку.

Продажа квартиры вместе с долгом


Реализация ипотечной недвижимости вместе с долгом – это операция перезайма. Схема очень простая, производится с участием банка, применяется на рынке вторичного жилья. Цены на залоговое имущество очень привлекательны, поэтому найти покупателя – не проблема (помогает финансовая организация заемщика).

Срок продажи недвижимости таким способом занимает меньше месяца: 7 дней для снятия обременения, в 14 дней заключается сделка купли-продажи. Найти человека, желающего приобрести имущество, обладающего с денежной суммой, равной размеру ипотечного долга продавца, может либо сам продавец, либо банк. Эту сумму человек внесет в качестве первоначального ипотечного взноса, освобождая от задолженности бывшего собственника квартиры, заключая с банком кредитный договор на условиях, которые выдвинет организация.

У данной схемы следующий порядок продажи квартиры в ипотеку.

  1. Продавец оповещает банк о желании продать
    жилплощадь и погасить задолженность.
  2. Финансовая организация (кредитор) или сам собственник жилья находит покупателя.
  3. Обе стороны заключат договор задатка.
  4. Покупатель делает первый ипотечный взнос (напрямую в банке).
  5. С квартиры снимается обременение (этим занимается сотрудник банка).
  6. Покупатель подает документы для заключения ипотечного договора.
  7. Банк заключает кредитный договор с новым покупателем.
  8. Продавец получает деньги за проданную недвижимость.  

Безопасность всей операции, от заключения договора задатка, до переоформления обременения в Росреестре контролируется банком, поэтому мошенничество исключено. Выгоднее для покупателя и продавца проводить операцию в одном банке, то есть новый собственник должен брать кредит в той же организации, в какой его брал продавец.

Популярный вопрос! Возможно ли продать квартиру в ипотеке клиенту другого банка? Ответ: сотрудничество между разными финансовыми компаниями возможно на условиях перекредитования, но такие сделки заключаются довольно редко, потому что каждая из сторон несет определенные расходы.

Продажа с помощью банка

Если клиент банка больше трех месяцев не совершает платежи, ему подскажут, как продать квартиру, купленную в ипотеку, более того, обяжут это сделать при помощи коллекторов или в судебном порядке. Ситуация для собственника не самая лучшая, потому что недвижимость при таких условиях реализуется по заниженной цене.

 

Безопасность сделки гарантирована для покупателя и продавца, но как было сказано, последний понесет большие финансовые потери, потому что кредитной организации, требующей скорейшей продажи, находящей покупателя, интересно только вернуть заемные средства, а до выгоды заемщика ей дела нет.

Юридически эта схема выглядит так, будто продавец самостоятельно решает продать недвижимость. В действительности у него просто не остается другого выбора.

  1. Подписывается согласие на продажу залогового объекта банком.
  2. Кредитная организация выставляет недвижимость на торги.
  3. Если покупатель долго не находится, цена
    жилплощади снижается.
  4. При сделке используются депозитарные ячейки.
  5. Банк контролирует подписание договора и отправляет документы в Росреестр.
  6. После регистрации нового собственника, продавец получает деньги.

Нередки случаи, когда продавцы вообще ничего не получают: они взяли ипотеку недавно, затем перестали платить, так как стоимость недвижимости снижена, все деньги покупателя уходят банку.

Продажа квартиры банком – это крайняя мера, на неё финансовая организация идет тогда, когда продавец нарушил свои обязанности и не желает или не может реабилитироваться – вновь стать платежеспособным клиентом.

Как получить разрешение банка?


Интерес кредитной организации в том, чтобы получать прибыль с денег, выданных в заем. Поэтому банку не выгодно одобрять желание каждого собственника ипотечной квартиры продать недвижимость. Штрафные санкции и комиссии – это то, с чем столкнется каждый продавец ипотечного жилья.

Некоторые компании вообще выдают займы только на условии, что заключить договор купли продажи квартиры в ипотеку собственник не сможет, пока полностью не погасит долг. Однако если в договоре нет такого пункта, продать залоговое имущество получится – отказать в этом банк не имеет законного права.

Веские основания для продажи – хороший аргумент

Собственнику ипотечной квартиры необходимо привести основательную аргументацию, чтобы банк дал согласие на продажу
жилплощади. При этом не имеет значения, по какой из возможных схем она будет продана. Основаниями для получения разрешения могут быть:

  • ухудшение состояния здоровья, влекущее к частичной или полной потере трудоспособности;
  • сокращение на работе или уменьшение дохода – утрата платежеспособности;
  • изменение состава семьи – родился ребенок и нужно расширить жилплощадь или наоборот сократить расходы, либо супруги развелись и делят имущество;
  • переезд на ПМЖ в другую страну или другой регион страны.

Приведенным списком не исчерпываются все возможные причины для получения разрешения; если квартира в ипотеке, то поводов ее продать можно найти множество. В законодательстве или в кредитном договоре не прописываются перечень случаев, когда это возможно.  

Нюансы продажи квартиры в зависимости от ипотечной программы

Каждый банк представляет клиентам свои специальные ипотечные программы, которые различаются по размеру процентной ставки, требованиям к заемщику и так далее. Однако две программы являются уникальными в своем роде, это:

  • ипотека для военнослужащих,
  • ипотека на средства материнского капитала.

Данные варианты кредитования осуществляются при государственной поддержке.

Можно ли продать ипотечную квартиру, купленную по этим программам? Да, но процедура отчуждения в данных случаях имеет свои особенности.

По военной ипотеке


Недвижимость, приобретенная по накопительно-ипотечной системе (НИС) обременена правами государства в лице Министерства обороны Российской Федерации и кредитной организацией. Эти обременения необходимо снять, тогда квартиру в военной ипотеке можно будет продать. Юридические права собственника регулируются Постановлением Правительства РФ №370 и ФЗ №117.

Сложность при продаже жилья, купленного под военную ипотеку, заключается в том, чтобы снять государственное обременение. Для этого необходимо писать заявление в Росвоенипотеку (бланк для заполнения можно скачать на официальном сайте), однако к этому действию нужны законные основания. Например, общая продолжительность службы заемщика должны быть 20 и более нет, при увольнении со службы, общая продолжительность службы должна быть не менее 10 лет. Подробно ознакомиться с основаниями рекомендуется самостоятельно в тексте документа: статья 10 ФЗ «О НИС».  

Процедура продажи осуществляется в несколько этапов.

  1. Оповещение финансовой организации и Росвоенипотеки о решении снять обременение.
  2. Подача заявления (в течение 3-х дней) на повторное получение свидетельства участника НИС (иначе потом не получится ещё раз купить жилплощадь по данной системе).
  3. Видит в банк, где будет произведен расчет долга по займу и выбран способ погашения.
  4. Подписание соглашения между продавцом и покупателем о закрытии последним долга первого.
  5. Определение способа передачи денежных средств (например, с использованием депозитарных ячеек – это наиболее безопасный вариант).
  6. Получение документального подтверждения о снятии обременения.
  7. Подписание договора купли-продажи.
  8. Регистрация в Росреестре нового собственника жилья.

В случае продажи квартиры участнику НИС под ипотеку, набор необходимых документов и порядок действий продавца будет упрощенным, а процесс сделки полностью контролироваться финансовой организацией: в интересах банка заключить ипотечный договор с платежеспособным клиентом, потому сотрудники будут заниматься проверкой его кредитной истории, контролировать акт передачи денег и т.д.

Купленной на материнский капитал


Если в качестве первоначального ипотечного взноса использовалась часть или полная сумма материнского капитала, обязательным условием является оформление в собственники квартиры всех членов семьи, особенно это касается ребенка. До момента наступления совершеннолетия, решения за ребенка принимают родители и органы опеки и попечительства (ООиП).

Как же продать ипотечную квартиру, взятую на средства материнского капитала? Ответ: собственникам необходимо выделить долю ребенка – сделать это сложно, потребуются временные затраты, но самое главное – придется соблюсти определенные условия ООиП: приобретаемое жилье взамен старого должно быть не хуже имеющегося у ребенка в собственности. Родителям потребуется доказать, что они осуществляют продажу с целью улучшения жилищных условий ребенка. Если это получится – ОоиП дадут согласие на проведение сделки купли-продажи.

Реализация ипотечной недвижимости осуществляется любым из возможных способов, однако соблюдается одна особенность: для того, чтобы удовлетворить требование ООиП, родители заключат предварительный договор на покупку жилья – это документ, накладывающий на родителей обязательство купить взамен старой другую квартиру.

Важно! Как получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу жилплощади, одному из собственников которой нет 18 лет, читайте в статье: «Долевой собственник квартиры – несовершеннолетний: как продать жилье?»

Продажа квартиры, купленной меньше 3-х лет назад

Чтобы выгодно продать квартиру по ипотеке, нужно владеть ей не меньше 3-х лет, иначе сделка купли-продажи будет облагаться налогом в размере 13%. Налоговые льготы имеют некоторые категории граждан, такие как инвалиды, члены семей военнослужащих, потерявших кормильца и так далее. Ознакомиться с полным перечнем льготников можно в Статье 407 НК РФ.

Бывают ситуации, когда владелец ипотечного жилья становится льготником после того, как заключил с банком договор, например, обретает инвалидность, в таком случае вне зависимости от срока владения имуществом он сможет продать его без уплаты налога.

В целом продажа ипотечной квартиры, которой гражданин владеет меньше 3-х лет ничем не отличается от реализации любой другой залоговой недвижимости, за исключением необходимости платить налог.

Услуги риэлтора: оправданная трата денег?


Стоимость услуг риэлторских агентств зависит от региона (в Московской и Санкт-петербургской областях она самая высокая), а также от самой организации. Цены таких услуг не регулируются законодательно, поэтому каждая фирма имеет право устанавливать любые тарифы.

В среднем риэлторское агентство берет от 1,5% до 3% от стоимости недвижимости. Процентная ставка зависит от ценовой категории недвижимости, например, если цена квартиры до 5 млн. рублей, тариф агентства равен 3%, если до 25 млн. рублей, он будет 2% и так далее. Также размер стоимости услуг зависит от сложности продажи конкретного объекта недвижимости, уровня его ликвидности, места расположения и так далее.

Хорошее риэлторское агентство берет на себя все риски при продаже квартиры по ипотеке, поэтому лучше заплатить профессионалам за услуги, зато провести чистую с юридической точки зрения сделку.

Продажа ипотечной квартиры при разводе супругов

Бракоразводный процесс подразумевает раздел имущества. Если ипотечная квартира была оформлена на обоих супругов, после развода они обязаны продолжать ежемесячные выплаты банку. В случае, если один из супругов откажется это сделать, квартира может быть продана банком с торгов. У такой продажи есть одна особенность: у собственника жилья, который не отказывается платить ипотечные взносы не будет права на приобретение доли собственника, который её не платит: жилплощадь будет выставлена на аукционе (то есть продана банком).

Однако в большинстве случаев получается избежать такой проблемы, обычно собственники договариваются между собой о продаже квартиры, и уже потом делят полученные средства. Либо же один из собственников предлагает другому выкупить долю. Можно ли продать долю в ипотечной квартире при разводе супругов без возникновения серьезных проблем? Безусловно, если оба супруга заинтересованы в обретении финансовой свободы, а не в том, чтобы «насолить» друг другу. Схема продажи недвижимости при разводе ничем не отличается от варианта реализации при обычных условиях.

Документы для продажи квартиры в ипотеке

Набор документов для продажи залоговой квартиры


Перечень документов для заключения сделки купли-продажи залоговой недвижимости не отличается от требуемого при продаже обычной квартиры, только к нему добавляются бумаги, которые потребует финансовая организация.  

К основным документам относятся:

  • гражданские паспорта собственников жилья (если собственник ребенок – свидетельство о рождении и разрешение ООиП на проведение сделки).
  • технические документы на квартиру: кадастровый паспорт, свидетельства на право собственности, договор на приобретение недвижимости.   

Дополнительные бумаги:

  • справки об отсутствии долгов перед ЖКХ, домофонной компанией, интернет-провайдером;
    выписка из ЕГРН;
  • выписка из домовой книги;
  • разрешение на продажу от второго супруга (если жильё является совместно нажитым);
  • справка об оценке квартиры фирмой независимых экспертиз.

Полный список документов для продажи квартиры, взятой в ипотеку – нужно уточнять в банке.

Риски продавца и покупателя квартиры

Риски продавца при продаже квартиры по ипотеке минимальны, тогда как у покупателя есть повод для беспокойства. При покупке залогового имущества, гражданину нужно вносить задаток – эти средства пойдут на снятие с недвижимости обременения (закрытия ипотеки), только потом будет составлен догов купли-продажи и новый собственник официально вступит в права на объект недвижимости.


В статье описано несколько схем продажи ипотечного жилья, на некоторые из них покупатели идут охотнее, потому что меньше рискуют, на другие решаются только при наличии большой мотивации приобрести недвижимость.

Наличие рисков – это преграда для продавца, из-за них сложно реализовать имущество по хорошей цене. Поэтому ему нужно задуматься над способом продажи, возможно, выгоднее будет воспользоваться схемой «погашение долга в ходе сделки» (тогда банк будет контролировать акт передачи денег и процесс оформления недвижимости на нового собственника).

Видео по теме статьи

Некоторые подробности о том, как происходит продажа квартиры по ипотеке, можно узнать из этого видео:

Заключение

Тема продажи ипотечного жилья обширна и имеет множество нюансов, которые мы постарались осветить в статье. Редакция сайта не претендует полноценно проинформировать заинтересованных в продаже жилья граждан – сделать это невозможно. Каждый случай продажи объекта недвижимости связан с рядом уникальных особенностей, поэтому универсальный совет дать всем собственникам не получится. За точной информацией по вопросам необходимых документов для продажи квартиры по ипотеке, порядку действий, размеру комиссий от банка и так далее нужно обращаться в финансовую организацию, выдавшую заем.

 

Ссылка на основную публикацию