Долевой собственник квартиры – несовершеннолетний: как продать жилье?
Далеко не все люди знают, как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка, а когда встает такой вопрос, они сталкиваются с непредвиденными трудностями.
Чтобы законно провести процедуру реализации жилплощади на вторичном рынке, нужно знать ряд юридических нюансов сделки с недвижимым имуществом, находящейся в собственности у гражданина, которому ещё не исполнилось 18 лет.
Для проведения отчуждения имущества нужно получить:
- разрешение у органов опеки и попечительства (далее ООиП);
- письменное согласие отца (даже если супруги в разводе).
Это два главных пункта, из-за которых зависит успех мероприятия.
За исключением выполнения данных условий, продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей по сути ничем не отличается от обыкновенной сделки, когда все собственники являются взрослыми гражданами и дают согласие на отчуждение имущественных прав.
к содержанию ↑Общие положения
Основные сложности при продаже недвижимого имущества возникают из-за ООиП – эта инстанция выдвигает ряд требований.
- Оформить сделку продажи в Регистрационной палате можно только после регистрации договора покупки ребенку доли в новой жилплощади.
- Размер доли ребенка в приобретаемой недвижимости должен быть такой же, как и в старой или увеличенный.
- Собственникам нужно доказать ООиП, что покупка другой недвижимости, взамен старой, будет являться улучшением жилищных условий.
- Возможен, хотя используется очень редко, вариант зачисления средств от продажи доли на банковский счет ребенка, которыми он сможет распоряжаться при достижении 18-ти летнего возраста.
- Все операции купли-продажи жилья, находящегося в собственности у ребенка, заверяются нотариально.
- Отказ ООиП или родителя можно обжаловать в судебном порядке.
Все приведенные пункты упираются в одно требование – уровень жизни ребенка после проведения сделки купли-продажи должен быть улучшен. Оценочные критерии этого уровня определяются ООиП, если они не удовлетворяются, продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка не получится.
Как получить разрешение органов опеки и попечительства?
В местное отделение ООиП нужно направить заявление на продажу квартиры. Оно составляется от лица обоих родителей. Если супруги находятся в разводе, а ребенок живет с матерью, нужно получить письменное разрешение отца на проведение сделки купли-продажи – это обусловлено тем, что каждый родитель имеет одинаковые права на воспитание ребенка. Если ООиП дает отказ в проведении сделки, его можно оспорить в судебном порядке.
Получение письменного согласия отца
Каждая ситуация индивидуальна, поэтому не всегда порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка один и тот же. Он напрямую зависит от одобрения сделки ООиП и отцом ребенка. Если мать и отец ребенка находятся в разводе, последний может не дать согласие на проведение сделки купли-продажи, тогда придется обращаться в суд с просьбой разрешить отчуждение без одобрения отца. Без судебного постановления или письменного разрешения второго родителя органы опеки не дадут своего согласия на проведение сделки.
Аргумент для ООиП – предварительный договор купли-продажи
Составление предварительного договора на покупку квартиры, в котором будет прописано условие отсрочки платежа является важным аргументом для органа опеки в пользу улучшения условий жизни ребенка. Такой договор убедит ООиП в том, что родители берут на себя обязанности предоставить для несовершеннолетнего более качественные жилищные условия.
Предварительный договор является документом, накладывающим на родителей ребенка обязанности заключить в установленный срок такой договор купли-продажи недвижимости чтобы новая доля ребенка не стала меньше текущей, а жилищные условия не ухудшились.
Пример улучшения жилищных условий при продаже квартиры, где есть доля несовершеннолетнего: доля ребенка была 1/3 в 2-х комнатной «хрущёвке», родители продали это жилье и купили 2-х комнатную квартиру в панельном доме. Доля ребенка осталась прежней – 1/3, однако жилищные условия стали более комфортными.
Улучшение жилищных условий – главный довод в пользу заключения сделки
При составлении заявления в ООиП, нужно заранее продумать аргументацию и внести её в документ. Улучшение жилищных условий ребенка – это главное, на что будут смотреть сотрудники данной инстанции при рассмотрении просьбы разрешить продажу квартиры с долей несовершеннолетнего, поэтому в заявлении нужно перечислить все особенности приобретаемого жилья, к ним относятся:
- улучшенная экологическая обстановка в районе размещения новой квартиры;
- увеличение доли жилплощади несовершеннолетнего;
- покупка более дорого жилья (продается квартира в бараке, покупается в панельном доме);
- развитая инфраструктура в районе приобретения квартиры, по сравнению со старым районом.
Если в связи с переездом в новую квартиру родители будут больше зарабатывать, что даст возможность увеличить расходы на воспитание ребенка, об этом нужно обязательно сообщить в заявлении.
Разумеется, все аргументы в пользу улучшения условий жизни необходимо доказывать, каждый довод ООиП будет проверяться.
к содержанию ↑Общий порядок действий продавца
Обращение в ООиП с заявлением – это самый важный пункт в проведении процедуры продажи квартиры с детскими долями, для этого нужно предоставить пакет документов.
- заявление на разрешение сделки (составляется продавцом);
- паспортные данные родителей;
- свидетельство о рождении ребенка (получают в ЗАГСе);
- свидетельство о браке или его расторжении (получают в ЗАГСе);
- письменное согласие отца;
- нотариально заверенная лицензия на продажу квартиры;
- основной или предварительный договор покупки нового жилья;
- выписка из домовой книги (нужно получить в паспортном столе);
- квитанция об оплате госпошлины.
Если на этапе подготовки документов не возникло проблем, можно считать, что половина дела уже сделана. Направив эти бумаги в ООиП, нужно подождать 14 дней – это время рассмотрения заявления, затем обратившимся выдается предварительное согласие на осуществление сделки. Когда получено разрешение, начинается стандартная при любой сделке с недвижимостью процедура:
- снятие с регистрации по месту жительства в паспортном столе;
- законное (одобренное нотариусом) проведение сделки купли-продажи;
- регистрация прав собственности на новую недвижимость в Росреестре.
После прохождения этих этапов нужно уведомить ООиП о том, что сделка успешно проведена, ребенок получил свою долю в новой жилплощади, для этого в местное отделение направляются копии правоустанавливающих документов. И вопрос, как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка будет закрыт только после того, как ООиП убедятся, что родители добросовестно исполнили свои обязанности.
к содержанию ↑Смотрите видео по теме
В статье мы рассказали об основных аспектах отчуждения имущества, находящегося в собственности у ребенка. Рекомендуем также посмотреть видео по данной теме, а если у вас остались вопросы – задавайте их в комментариях.