Аренда квартиры с последующим выкупом

Аренда квартиры с последующим выкупом — отличное решение для граждан, которые одновременно заинтересованы в приобретении квартиры на момент проживания в ней же. При этом существует несколько вариантов развития событий и оформления сделки продажи жилых и коммерческих объектов (включая производство сэндвич-панелей и иные помещения коммерческого назначения).

Что такое аренда квартиры с последующим выкупом

Аренда с выкупом — это правовой механизм, который регулируется ГК РФ и применяется в процессе реализации автомобильного транспорта, земельных участков и недвижимого имущества.

Эта разновидность сделок не является для России чем-то новым, но она пока не получила широкого распространения ввиду целого ряда причин. Подобные соглашения сторон, участвующих в сделке, сейчас заключаются в крайне редких случаях, что обусловлено заинтересованностью владельцев квартир в постоянном доходе и нежеланием продавать собственность, с которой можно иметь постоянный финансовый доход.

Участие в процессе принимают сразу 3 стороны: арендатор-покупатель, продавец квартиры и брокер — агент, агентство или юрист.

Кто может арендовать жилье с выкупом

Заключить договор аренды с правом выкупа жилого имущества может любой гражданин Российской Федерации, достигший совершеннолетнего возраста. При этом важно, чтобы лицо имело источник финансового дохода на период действия соглашения.

Как проходит сделка аренды с выкупом

Собственник квартиры и арендатор, выступающий в качестве покупателя, оформляют договор. Срок документа определяется по соглашению сторон.

От стандартного арендного договора он отличается тем, что право собственности на объект недвижимости переходит к арендатору после выплаты им полной стоимости, указанной в договоре. При этом арендатор-покупатель должен ежемесячно уплачивать оговоренную сумму. Некоторая часть от этих денег будет идти в счет приобретения недвижимого имущества.

 

У подобных сделок отсутствуют жесткие условия. Все нюансы заранее обсуждаются сторонами сделки. В упрощенном варианте сделка аренды с правом выкупа — это последовательность из следующих этапов:

  1. Вначале рассматриваются нюансы сделки. Арендодатель-продавец на этом этапе определяется со сроками и итоговой ценой объекта недвижимого имущества, с необходимостью внесения первоначального взноса арендатором-покупателем. При этом покупателю нужно решить, какую сумму он способен выплачивать ежемесячно.
  2. Затем продавец и покупатель должны собрать всю необходимую документацию для полноценного оформления сделки купли-продажи.
  3. После этого следует заключение и исполнение договорных обязательств.Успешность совершенной сделки зависит от грамотности составления договора и продумывания нюансов, которых может быть немало. Поэтому рекомендуется в таком случае обратиться за помощью к юристу.

Преимущества и недостатки подобной аренды

Правовой механизм сделки аренды с правом выкупа имеет как достоинства, так и недостатки. Преимущества этой разновидности сделок:

  • покупатель сразу же заселяется в квартиру, поэтому у него есть возможность менять бытовую технику и предметы мебели, заводить собак и кошек, производить ремонтные работы по своему усмотрению;
  • полная сумма выплачивается в рассрочку без каких-либо дополнительных процентов;
  • покупателю достаточно свою будущую квартиру снять, снимать жилье в другом месте до получения прав собственности не нужно;
  • договор подобных сделок не предусматривает выплаты пеней и штрафов за просрочку очередного платежа;
  • в российском законодательстве требования к этому виду сделок не имеют жестких рамок и базируются на пожеланиях потенциального покупателя и собственника недвижимости;
  • после того, как покупатель-арендатор выплатит всю указанную в договоре сумму, право собственностина недвижимость переходит к нему;
  • для оформления нужен минимальный пакет документов;
  • чаще всего продавцы не требуют внесения первоначального взноса;
  • собственник тоже получает выгоду, потому что итоговая цена квартиры становится больше средней рыночной (некоторые риелторы устраивают на подобных договорах бизнес, с чего получают процент).

Самым главным недостатком аренды с правом последующего выкупа является недостаточная осведомленность граждан о нюансах подобных сделок. Поэтому механизм пока еще не имеет каких-либо единых стандартов на территории РФ. При этом договор должен составляться максимально осторожно и при учете всех возможных условий его выполнения.

К отрицательным моментам подобной формы правовых отношений относится следующее:

  • отсутствие типового договора;
  • получение прав собственности на недвижимость произойдет лишь через несколько лет;
  • необходимость обращаться к юристам для составления договора, в котором важно учесть все нюансы;
  • недостаточно развитая правоприменительная практика;
  • арендатора при пропуске платежа, может выселить из квартиры сам владелец до выплаты полной суммы (до перехода прав собственности).

Правила оформления договора

Заключая договор аренды квартиры с правом выкупа, следует учитывать множество моментов. Этот документ совмещает в себе соглашение купли-продажи и арендный договор, поэтому оба вида бумаг обязательно должны быть тщательно изучены перед сделкой.

Особенность договора между владельцем жилья и снимающими по аренде квартиры с правом выкупа состоит в том, что в него нельзя вносить изменения в течение всего срока действия. Это связано с рисками, потому что продавец уже не сможет поменять стоимость своей квартиры при изменении условий на рынке недвижимости, как при оформлении ипотеки.

Однако в правовых отношениях между продавцом и покупателем, такая возможность обхода подобных требований существует, причем в течение всего срока договора купли-продажи. Для этого в документ допускается включать пункт, в котором указана возможность изменения итоговой стоимости выкупа.

Структура документа

В документе, необходимом для совершения сделки, будут отражены договорные обязательства сторон относительно аренды квартиры с последующим выкупом. При этом в договоре обязательно должны присутствовать следующие пункты:

  • сведения о сторонах (прописка, контакты, ФИО, данные из паспорта);
  • предмет совершаемой сделки;
  • итоговая стоимость объекта недвижимости и сумма, которую арендатор должен вносить ежемесячно;
  • подробные основания для немедленного расторжения договорных отношений;
  • страховые случаи;
  • дата заключения договора и срок его действия;
  • условия оплаты (периодичность, суммы, срок задержки и т.д.).

Если срок действия договора по покупке недвижимости и ее аренде превышает 12 месяцев, то сделку придется дополнительно оформлять в территориальном отделении Росреестра. При отсутствии этой регистрации соглашение можно считать недействительным.

Кроме того, регистрация сделки в государственном органе позволяет минимизировать риски обеих сторон. В некоторых случаях продавцы выдвигают это требование и обозначают его как обязательное условие для заключения договора.

Какие риски у покупателя и продавца при заключении договора

Самой частой опасностью для обеих сторон сделки аренды с выкупом является колебание рыночных цен на недвижимость. При их росте материальные убытки несет продавец, а при снижении — покупатель. Однако в договоре можно указать, что размер ежемесячных платежей будет зависеть от уровня инфляции. Кроме того, арендатор-покупатель может в любое время расторгнуть соглашение по собственному желанию. Продавец лишен подобного права.

В документе также может указываться, что часть средств, которые были внесены по аренде, считаются изначальным взносом при приобретении недвижимости. При этом плату по страхованию и в счет перечисления налога осуществляет только собственник. Такая схема для продавца выгодна, т. к. квартиросъемщики будут более бережно относиться к квартире, в которой проживают.

Для покупателей риск есть и в том, что арендатор-покупатель может передумать и расторгнуть договор. Поэтому многие владельцы квартир в таких случаях просят залог в размере 5%. Если изначально в договоре не было никаких нарушений, а все требования и условия основываются на законодательных актах, то вероятность срыва заключаемой сделки сведена к минимуму.

Собственник недвижимого объекта защищен тем, что его право собственности на жилье к арендаторупереходит исключительно после того, как последний выплатит всю итоговую сумму, которая отмечена в составе соглашения.

У покупателя тоже есть правовая защита, т. к. заключенный сторонами документ регистрируется в Росреесте. На основании этого регистрация сделки определяется и защищается государством.

Сделка аренды с выкупом законна, если при выполнении договорных условий не происходило никаких злоупотреблений. В случае если квартира существует юридически и владелец вправе ею распоряжаться или имеет на руках письменное согласие граждан-совладельцев, то никаких проблем не будет.

Если же арендодатель-продавец пытается реализовать недвижимое имущество по подложным документам или не одному покупателю, то подобные действия уже подпадают под категорию «мошенничество» и наказываются в соответствии с Уголовным кодексом.

Нарушение договора или его расторжение

Статьи ГК рассказывают о типовых способах урегулирования подобных моментов и определяют, что по решению судебной инстанции обязательства продавца могут быть прекращены в ситуации, если покупатель-арендатор:

  • наносит вред помещению и совершает незаконные действия в отношении его собственника;
  • использует недвижимое имущество, при этом нарушая договоренности;
  • не вносит платежи более 2 раз подряд за установленный в договоре период;
  • имеет долговые обязательства по выплатам, которые должны переходить организации-взыскателю (задолженность по кредитам, выплаты алиментов, процедура банкротства ООО).

Договор найма-аренды с выкупом может быть расторгнут и досрочно по ряду иных обстоятельств. При подобном расторжении обязательно объект аренды возвращается собственнику.

Владелец жилья также обязательно должен вернуть арендатору все выкупные платежи, если они производились. В противном случае у арендатора есть возможность взыскать деньги, обратившись в судебные органы. Если вносились только арендные платежи, то хозяин квартиры не обязан ничего возмещать и может снова сдавать квартиру другим гражданам.

Отличие от договора купли-продажи

Одно из самых главных отличий — сумма указанного в документе платежа. В случае с договором аренды с правом выкупа учитываются выкупные и арендные платежи, а в документе купли-продажи такого имущества на момент заключения сделки — исключительно выкупные.

Кроме того, при покупке квартиры на условиях аренды покупатель не обязан в итоге завершать сделку и может потребовать при необходимости внесенные ранее выкупные платежи. Арендатор в таком случае не имеет права ему отказывать.

Какая переплата при аренде с выкупом

С точки зрения финансов этот правовой механизм функционирует аналогично рассрочке. В подобных сделках применяется прогрессивная система. Каждый месячный платеж рассчитывается следующим образом: конечная стоимость объекта недвижимости делится на период действия заключенного договора, представленного в месяцах.

Например, арендатор-покупатель планирует приобрести недвижимое имущество, где 3 млн рублей — итоговая цена этого объекта:

  • если срок действия договора составляет от 12 до 24 месяцев, то никакой переплаты не будет: ежемесячно арендатор-покупатель должен вносить от 125 до 250 тыс. рублей;
  • если срок составляет от 2 до 5 лет, то сумма переплаты по платежам составит 10%;
  • если срок от 5 до 7 лет, то переплата увеличится до 15%;
  • если договор заключается на срок 7-10 лет, то общая сумма переплаты достигнет 20%.

При этом 10 лет — предельный срок соглашения собственника и арендатора.

Почему аренда с выкупом не так популярна в России

Низкая распространенность этой формы сделок на территории РФ связана с редким использованием несмотря на то, что заключаются такие договора уже в течение 20 лет.

Аренда с правом дальнейшего выкупа квартиры особенно востребована в западноевропейских государствах, а на территории Казахстана разработана государственная программа «АМЖК Аренда». Реализация этого проекта, по мнению казахстанского правительства, позволит обеспечить многих граждан доступной жилой недвижимостью.

В России же сегодня аренду с последующим выкупом жилья предлагают лишь 1-2% профессиональных риелторов. Хотя у этой правовой модели есть перспективы, но пока еще для совершения подобных сделок рекомендуется обращаться за помощью к опытным экспертам в сфере юриспруденции.

Какие минусы у сделки аренды с выкупом

Аренда квартиры с последующих выкупом — редко заключаемая сделка на современном рынке недвижимости, поэтому правовой процесс не имеет никаких стандартов и норм: отсутствует типовые документы, нет четкого распределения обязанностей и т.д.

Но так было раньше и с долевым строительством, все особенности которого сегодня регламентированы предельно четко и понятно.

Ссылка на основную публикацию