Как перевести землю в ИЖС

Вопрос «как перевести землю в ИЖС?» встает перед гражданами, владеющими земельными участками, которые планируют строить на них жилые дома. Также нередко вопросом об изменении вида разрешенного использования земли задаются покупатели земельных участков под строительство дома.

Например, можно купить надел, предназначенный для ЛПХ, а затем изменить его ВРИ на ИЖС, но прежде чем это сделать, нужно убедиться, что такая операция будет выгодной. Участки земли под индивидуальное жилищное строительство – стоят дорого, смена ВРИ участка – чаще всего также не дешевое предприятие, и оно не всегда возможно. В статье обозначены основные аспекты перевода земли в ИЖС, ознакомившись с которыми каждый гражданин сможет принять рациональное решение своей проблемы.

Особенности земельных участков с ВРИ ИЖС

Основные отличительные особенности ИЖС от других ВРИ:

  • можно строить дом на фундаменте для проживания в нем любое время года;
  • жилой постройке на земле ИЖС присваивается адрес;
  • в доме на земле ИЖС можно прописаться по месту жительства;
  • на участке ИЖС можно построить дом (до 3-х этажей), гараж, баню и т.д.;
  • на участке ИЖС можно выращивать овощи, ягоды и прочие культуры для личного употребления;
  • участки ИЖС имеют высокую кадастровую стоимость;
  • дом на земле ИЖС большинство банков принимают в качестве залогового имущества, а также рассматривают в качестве ипотечной недвижимости.

Так же интересно: Субсидия на строительство дома

Прочие мотивы для перевода земли в ИЖС

Основная причина, по которой граждане переводят земельный надел в ИЖС – это возможность постройки на земле с данным ВРИ капитального дома, в котором можно будет получить регистрацию (прописаться по месту жительства путем обращения в паспортный стол). Дополнительные мотивы:

  • повысить кадастровую и рыночную стоимость земельного участка;
  • обеспечить возможность быстрого подвода коммуникаций (электричество, водоснабжение и проч.);
  • реализация средств материнского капитала или другой государственной субсидии, направленной на улучшение жилищных условий;
  • обеспечить возможность использовать землю в качестве залога при оформлении кредита в финансовой организации;
  • обзавестись возможностью продать дом на земельном участке под ИЖС в ипотеку;
  • получить возможность использовать бесхозную землю.

Преимущество владения земельным наделом с ВРИ ИЖС очевидно: недвижимость наиболее дорогая по сравнению с садовыми участками или землей, предназначенной для огородничества. Землю ИЖС с возведенным на ней жилым домом или без него – не сложно продать.   

Подробнее о переводе земли в ИЖС

Каждый гражданин, планирующий смену ВРИ, будет это собственник земельного участка или потенциальный покупатель – должен заранее проанализировать расходы на реализацию данного мероприятия. Смена ВРИ на ИЖС будет сопровождаться сменой категории земли, если речь идет о наделе, располагающемся на землях сельскохозяйственного назначения. Чтобы сменить вид разрешенного использования на ИЖС, участок должен иметь категорию земли поселений.

За смену категории земли придется довольно много заплатить, сумма рассчитывается на основе разницы в кадастровой стоимости: от кадастровой стоимости участка с категорией земли поселений (эта категория устанавливается) отнимается кадастровая стоимость земли сельхозназначения (эта категория была изначально). Чаще всего физические лица не могут себе позволить смену категории земельного участка ввиду большой стоимости переоформления.

Бизнесмены или состоятельные граждане, которые видят потенциальную прибыль в смене категории земли, без особых проблем осуществляют данную операцию (например, можно изменить категорию земли, чтобы перевести участок в ИЖС, затем построить дом и продать его, получив хорошую выгоду).

Только в одном случае смена категории земли может быть возможной: участок с категорией земли сельскохозяйственного назначения располагается по соседству с землями поселений. В данном случае местная администрация рассматривает вопрос о расширении границ территории земли поселений, то есть производится не в полном смысле смена категории земельного надела, а земля сельхозназначения включатся в состав земель поселений, присоединяется к ним.

Получить разрешение на смену категории земли у участка, который не граничит с землями поселений – невозможно (местная администрация не найдет целесообразным это мероприятие).

Так же интересно: Высота забора между соседями по закону

Вопрос: как переводят земли сельхозназначения в ИЖС кооперативы, партнерства и товарищества? Вопрос о смене ВРИ на земле, находящейся в собственности решается на собраниях. У отдельного члена объединения землевладельцев не получится перевести только свой участок в ИЖС, перевод осуществляется исключительно коллективный, пример: граждане принимают решение о смене категории земли и смены ВРИ на ИЖС, для этого председатель подает в местную администрацию заявление, копию протокола собрания и прочие документы.

Чтобы уточнить вопрос о том, можно ли изменить ВРИ конкретного земельного участка, нужно обратиться в местную администрацию. Для этого нужно быть собственником земельного надела. Если собственник земли не готов заниматься сменой ВРИ самостоятельно, он может обратиться в юридическое агентство, помогающее гражданам осуществлять различные операции с земельными участками.

Изменение ВРИ участков на землях поселений

Чтобы произвести смену ВРИ на участке с категорией земли поселений, собственнику надела нужно собрать пакет документов и направить соответствующее ходатайство в комиссию по вопросам смены ВРИ земли или аналогичный совещательный орган местной администрации. Поскольку категорию земли землевладельцу изменять не нужно, перевести участок земли в ИЖС получится довольно быстро – в течение 1 месяца – и без больших финансовых затрат. Ниже подробно рассказано о том, как перевести СНТ в ИЖС и как перевести землю для ведения огородничества в предназначенную для индивидуального жилищного строительства.

 

Во всех случаях изменения ВРИ земельного участка от собственника (или собственников) нужно предоставить в кадастровый отдел местной администрации следующие документы.

  1. Заявление (в нем указать: ФИО собственника, кадастровый номер участка, установленные категория и ВРИ, желаемые категория и ВРИ).
  2. Выписка из ЕГРН (заказать можно на сайте Росреестра).
  3. Копия паспорта собственника земли.
  4. Копия правоустанавливающего документа (договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в право наследования и проч.).
  5. Экспликация земельного участка (документ получают в БТИ).

Получив разрешение на перевод земли в ИЖС собственнику нужно оплатить госпошлину за внесение изменений в базу данных ЕГРН.

Обратите внимание! Дачные кооперативы, партнерства и товарищества с 1 января 2019 года ликвидируются, понятия «дачный участок», «дачный дом», «дачное хозяйство» и прочие подобные – упраздняются. Теперь выделяют только 2 вида земельных участков: садовые и огородные.

Перевод земли с ВРИ садоводство или огородничество в ИЖС

Вопрос «как перевести СНТ в ИЖС?» довольно актуальный, но сформулирован не совсем верно. Потому что СНТ – это наименование объединения граждан, а не ВРИ. СНТ и прочие садоводческие и огороднические некоммерческие товарищества обычно располагаются на землях сельскохозяйственного назначения и имеют ВРИ садоводство или огородничество.

Сложность перевода таких участков в ИЖС обусловлена необходимостью изменять категорию земли. Для этого нужно получить согласие всех членов объединения на общем собрании. Нельзя изменить категорию или ВРИ земли, которая находится в общественной собственности, то есть отдельный член объединения землевладельцев не сможет оформить ИЖС только для своего участка.

Порядок перевода земли с ВРИ садоводство или огородничество в ИЖС следующий:

  • на собрании членов СНТ (или иного объединения) поднимается соответствующий вопрос, и граждане выносят решение о переводе участков в ИЖС;
  • председатель обращается в местную администрацию с заявлением на перевод СНТ в ИЖС, приложив к нему пакет документов и копию протокола собрания;
  • заявление будет рассмотрено в срок до 1 месяца, после чего администрация оповестит председателя о решении: разрешить или отказать в смене ВРИ.
  • в случае получения разрешения на смену ВРИ, председателю потребуется собрать пакет документов для осуществления процедуры перевода земли в ИЖС.

Перевод СНТ в ИЖС ложится на плечи председателя объединения граждан и его помощников. Каждый член объединения должен быть готов предоставить документы на свой земельный участок, в частности кадастровый план (выписка из ЕГРН) и правоустанавливающий документ (дарственная, договор купли-продажи или другой).  

Сроки и стоимость

Перевод надела в ИЖС в среднем занимает 2-3 месяца. Непосредственно смена ВРИ земельного участка – бесплатна, но собственнику придется платить за оформление различных документов:

  • кадастровая выписка из ЕГРН – до 750 рублей,
  • экспликация земельного участка (если процедура обмера земли (межевание) не производилась, она обойдется в сумму от 7 тысяч рублей);
  • госпошлина за регистрацию изменений в ЕГРН – до 400 рублей.

Чтобы минимизировать срок перевода земли в ИЖС и шанс получения отказа в процедуре – можно воспользоваться услугами юристов, они будут стоит порядка 20 тысяч рублей, зато землевладелец избавится от необходимости самостоятельно заниматься оформлением документов. 

Популярные вопросы

Граждане в сети интернет часто задают вопросы, на которые невозможно дать ответы. Ниже приводится несколько таких вопросов, все они требуют индивидуального изучения ситуации каждого отдельного гражданина.

  1. Выгодно ли покупать землю, предназначенную под ЛПХ, СНТ или огородничество, а потом изменить её ВРИ на ИЖС?
  2. Выгоднее ли сразу покупать землю ИЖС, если запланирована постройка жилого дома?
  3. Как в кратчайшие сроки перевести землю в ИЖС?

Без знания различных деталей (наличие региональных программ, территориальные особенности земельного участка, его кадастровая и рыночная стоимость и т.п.) нельзя ответить на них: то, что действительно будет выгодно одному гражданину, для другого – нерациональный поступок.

Получить консультацию профессиональных юристов – правильный шаг гражданина, который планирует осуществлять перевод земли в ИЖС. Только юрист с опытом работы сможет проанализировать ситуацию клиента и сделать прогноз, касательно того, сколько будет стоить смена ВРИ и одобрит ли эту процедуру местная администрация.

Ниже приводятся вопросы и ответы на некоторые популярные вопросы.

  1. Можно ли построить жилой дом, если участок не предназначен под индивидуальное жилищное строительство? Нет, такой дом будет призван самостроем – он подлежит сносу.
  2. Можно ли изменить ВРИ участка, располагающегося на территории СНТ? Изменить ВРИ отдельного участка не получится. Члены объединения землевладельцев могут изменить ВРИ (обычно это садоводство или огородничество) СНТ на ИЖС, такой вопрос решается на общем собрании.
  3. Сколько стоит смена ВРИ на ИЖС? Процедура бесплатная, если для её реализации не требуется менять категорию земли. Платить нужно только за подготовку документов на землю (выписка из ЕГРН, оценка кадастровой стоимости, межевание и проч.).

Так же интересно: Чем отличаются ИЖС, СНТ, ДНП

Заключение

Индивидуальное жилищное строительство – это вид разрешенного использования земли, который позволяет законно возвести капитальный дом с отличительной особенностью: объекту недвижимости будет присвоен адрес и в нем можно будет прописаться по месту жительства. Жилые постройки на земле, предназначенной под ИЖС, а также сами земельные участки с данным ВРИ – более дорогие, нежели участки и постройки в садовых или огороднических товариществах. Смена ВРИ на ИЖС – несомненно выгодное предприятие в том случае, если такая операция не будет дорогостоящей для владельца земельного участка.

Чтобы перевести землю в ИЖС рекомендуется обращаться за помощью к профессиональным юристам, но это не обязательно. Всю необходимую информацию о документах, сроках и стоимости процедуры собственник может получить в муниципальном отделении МФЦ. Необходимо понимать, что смена ВРИ возможна только на оформленном земельном участке, он должен быть зарегистрирован в Росреестре, на нем не должно быть обременений, документы о праве собственности на землю должны быть на руках у владельца.

 

Ссылка на основную публикацию