Покупка квартиры с обременением по ипотеке

Статья написана для граждан, желающих купить ипотечную квартиру. Она может послужить как материалом для более глубокого погружения в тему, так и инструкцией к действию. В содержании раскрываются детали покупки залоговой недвижимости в 2019 году, много внимания уделяется рискам покупателя, описывается правильный порядок оформления сделки купли-продажи и даются практические советы.

Покупка квартиры

Вопреки мнению многих граждан, покупка квартиры с обременением по ипотеке в 2019 году не очень рисковое предприятие, если покупатель компетентен в данном вопросе. Необходимо знать, что процедуру сделки, её юридическую чистоту, в частности акт передачи денежных средств и отчуждения прав владения недвижимостью контролирует финансовая организация (залогодержатель).

Большинство крупных банков, такие как ВТБ, Сбербанк, Россельхозбанк и др. требуют в ходе реализации ипотечного имущества заключать между продавцом и покупателем предварительный договор купли-продажи. Этот документ создает безопасные условия сделки для всех заинтересованных сторон, включая кредитора.

Общие особенности

Обременение по ипотеке – это ограничение в правах распоряжаться недвижимостью, которое отражено в базе данных Росреестра. Пока на квартире «висит» данное обременение, собственник имеет право эксплуатировать жильё, делать ремонт и перепланировку, прописывать в нем других граждан. Продавать квартиру владелец не может, пока банк не даст согласие на снятие обременения. А такое возможно, только когда ипотечный кредит будет полностью погашен.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке, если говорить просто, выглядит следующим образом: покупатель из своего кармана платит деньги продавцу, который часть из них отдает банку, чтобы закрыть ипотечный долг, другую забирает себе. Риск покупателя налицо: ему нужно отдать за другого человека долг, и только потом он получит товар – возможность оформить право собственности на приобретенную недвижимость.

Существует несколько способов покупки залоговой квартиры, каждый из них имеет определенные риски. При правильном проведении операции купли-продажи, вероятность мошенничества со стороны продавца сводится к минимуму. Как купить квартиру, которая находится в ипотеке – должен выбрать покупатель. Если он опасается за безопасность сделки, ему лучше подойдет покупка с помощью банка, если покупатель имеет должную юридическую компетенцию, он сможет выбрать самый выгодный способ покупки ипотечного жилья.  

Варианты приобретения ипотечного жилья

Покупка квартиры, находящейся в ипотеке – операция, имеющая множество особенностей, потому что существует несколько разновидностей процедуры покупки имущества. Каждая из них имеет свой порядок действий, условий и набор обязанностей участников сделки.

  1. В сделке принимает участие банк – это самый распространенный вариант покупки недвижимости первичного или вторичного рынка, причем её можно приобрести не только за наличный расчет, но и в ипотеку.
  2. Покупка осуществляется с помощью риэлтерского агентства – особенность такой процедуры в том, что роль покупателя берет на себя доверенное лицо, будущему собственнику жилья почти не нужно ничего делать для вступления в права собственности.
  3. Сделка на покупку вторичного жилья осуществляется только с участием продавца и покупателя, при этом заключается предварительный договор – это самый рискованный вариант покупки квартиры, чтобы его провести, нужно быть юридически подкованным.

Нужно подробно остановиться на каждом приведенном способе покупки квартиры, которая находится в ипотеке, указать на основные особенности сделки и риски.

Покупка ипотечной квартиры с участием банка

Самый надежный вариант покупки ипотечного жилья – приобретение имущества с помощью банка. Такой способ обеспечивает гарантию юридической чистоты сделки, но имеет нежелательное условия для продавца: необходимость платить комиссию банку. Её размер зависит от организации, размера задолженности и других факторов. Для продавца данный вариант продажи недвижимости не является выгодным. А гражданин, не знающий, как купить квартиру, находящуюся в ипотеке у банка, должен понимать, что такой вариант для него – самый предпочтительный.

Принцип реализации: ход проведения сделки напрямую зависит от банка. Первым делом в финансовую организацию обращается продавец и получает список документов, которые должны предоставить обе стороны сделки. Затем банк проверяет предоставленные документы. После этого следит за выполнением выдвинутых требований, таких как подписание предварительного договора, передача денежных средств, передача права собственности на недвижимость. Для передачи денег чаще всего используются депозитарные 2 ячейки, в одной хранятся деньги покупателя, которые банк возьмет для закрытия ипотеки, в другой деньги продавца. Последний получит доступ к ячейке, только когда выполнит требование – подпишет договор купли-продажи и передаст право собственности на квартиру новому владельцу.

Покупка ипотечной квартиры через риэлтерское агентство

через агенство

Обращение в риэлтерское агентство – это способ снять с себя обязанность непосредственного участия в сделке купли-продажи жилья. Он поможет не только сократить время на нахождение подходящей квартиры, но и снимет с покупателя необходимость собирать нужный пакет документов, присутствовать за столом переговоров с продавцом или банком, посещать государственные инстанции. Такая покупка квартиры с обременением по ипотеке минимизирует риски для покупателя.

Принцип реализации: покупатель обращается в риэлтерское агентство и изъявляет желание приобрести недвижимость на конкретных условиях (оговаривается цена и срок), компания предлагает несколько квартир на выбор, когда клиент определиться с объектом недвижимости, он подписывает доверенность, чтобы риэлтор занимался проведением сделки купли-продажи, вместо него. В таком случае от покупателя нужно только предоставить необходимые бумаги и оставить свои подписи на предварительном (если он будет заключаться) и основном договоре купли-продажи. Стоимость всей этой операции агентствами озвучивается до заключения соглашения на предоставление услуг. Таким образом покупатель платит небольшой процент от стоимости приобретаемого жилья (около 1,5%) и становится его собственником без каких-либо рисков и траты своего времени.

 

Обратите внимание! Риэлтерское агентство берет на себя обязанность проверять сделку на наличие рисков и обеспечить законный порядок проведения. Однако важно понимать, что даже самые авторитетные на рынке риэлтерских услуг компании не могут гарантировать 100% надежность сделки по покупке ипотечной квартиры в залоге у банка, так как не все риски можно проверить.

Покупка ипотечной квартиры у заемщика по предварительному договору

Чтобы купить квартиру с обременением по ипотеке без участия третьих лиц, нужно подписать с продавцом соглашение, в котором будет изложено: после того, как покупатель погасит долг продавца перед банком, последний поставит свою подпись под договором купли-продажи на оговоренную сумму. Такое соглашение является предварительным договором, его можно нотариально заверить, чтобы снять риск неисполнения продавцом обязанности подписать основной договор. Нарушение наложенных предварительным договором обязанностей – является поводом для обращения в суд.

Важно! Данный способ покупки квартиры с обременением по ипотеке часто используют семьи, выполняющие требование органов опеки и попечительства в улучшении жилищных условий несовершеннолетних детей, то есть планирующие выделить в новоприобретенной недвижимости долю несовершеннолетнего. Для этого случая важно, чтобы на момент заключения сделки жилье не было обременено ипотекой.

Принцип реализации: заключение предварительного договора – это подписание соглашения о том, что в обозначенный срок основной договор купли-продажи будет подписан и все положения в нем исполнятся: покупатель передаст деньги, а продавец имущество. Нотариально заверить такой документ желательно, хотя и без этой процедуры он будет действительным. Обращение к нотариусу понесет финансовые издержки, зато он проверит юридическую чистоту операции перехода права собственности. То есть данный документ составляется в первую очередь, вместе с основным договором купли продажи, далее выполняется стандартный порядок действий, как купить квартиру с обременением ипотекой.

Чтобы направить предварительное соглашение нотариусу, от продавца и покупателя потребуется предоставить необходимые документы, включая бумаги на передаваемый объект недвижимости. Когда нотариус поставит печать, покупатель может переходить к исполнению своих обязанностей без опаски, что продавец обманет его, т.е. передавать деньги оговоренным заранее способом и ожидать ответных действий продавца – он должен будет употребить их часть для закрытия ипотеки – снятия обременения, и далее выполнять условия основного договора купли-продажи.

Самый надежный вариант покупки ипотечного жилья

Самый выгодный для покупателя вариант покупки ипотечного жилья – это покупка при участии финансовой организации. Но интересы покупателя не всегда совпадают с интересами продавца, поэтому часто заинтересованному в приобретении недвижимости гражданину приходится идти на уступки.

Надо понимать, что покупка квартиры с обременением по ипотеке – это всегда риски для покупателя, поэтому на такое мероприятие идут люди, имеющие веские мотивы. Если у гражданина их нет, он не стремится купить квартиру с обременением, ведь это более сложное и рискованное мероприятие. Их наличие влияет на нахождение компромисса, то есть покупатель делает шаг навстречу продавцу.

Важно! Бывают ситуации, когда покупатель берет на себя обязанности выплачивать финансовые издержки, которые продавец понесет в случае, если будет продавать имущество с помощью банка, такой вариант не самый выгодный, зато безопасный. Такие условия можно оговорить в договоре купли-продажи.

Какие документы нужны покупателю

Способов приобретения жилья несколько, поэтому документы для каждого отдельного случая потребуются свои. Основной документ покупателя – это паспорт. Второй по важности – выписка из банковского счета или иное свидетельство наличия денежных средств для покупки недвижимости. Другие документы понадобятся, если покупка квартиры, находящейся в ипотеке у банка, осуществляется с одним указанных ниже условий.

  • В ипотеку – покупателю нужно будет собрать документы, которые требует банк, к ним относятся: свидетельство о семейном положении, справки с места работы (о стаже и уровне дохода), согласие второго супруга на проведение сделки, брачный договор и другие (с полным списком документов можно ознакомиться в статье: «Одобрили ипотеку в Сбербанке, что делать дальше?»);
  • На средства материнского капитала – кроме выписки из банковского счета, потребуется выписка из ПФР о состоянии остатка средств материнского капитала, а также понадобится разрешение из ООиП (они не одобряют приобретение ипотечного жилья, поэтому сделку придется оформить без участия банка).

Во всех случаях покупка ипотечной квартиры сопровождается оплатой госпошлин, также могут потребоваться дополнительные документы.

Обратите внимание! Для покупателя квартиры проблема стоит не в том, чтобы собрать необходимые для сделки документы, а в том, чтобы проверить документы собственника жилья и технические бумаги на объект недвижимости, которые предоставляет покупатель. Это является самым важным, наряду с внимательным изучением всех пунктов договора купли-продажи. И с этой задачей лучше всего справляются риэлторы и представители финансовых организаций, вот почему сделки с их участим наиболее безопасны.

Заключение

Приобретение квартиры с обременением по ипотеке – это безопасная сделка, если покупатель является компетентным лицом в вопросе купли-продажи ипотечной недвижимости. Остальным гражданам желательно обращаться за помощью к профессиональным риэлторам или соглашаться только на сделку с участием банка.

 

Ссылка на основную публикацию